Giới thiệu
Cuộc thảo luận xoay quanh việc ngày càng áp dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và phân tích dữ liệu trong thẩm định giá tài sản hữu hình đã được khai mạc. Các tham dự viên chia sẻ về cách thức các công nghệ này được sử dụng, những tiện ích chúng mang lại và những điểm cần thận trọng. Chẳng hạn, bà Joanna Todd – Chuyên gia Kỹ thuật của RICS – giải thích rằng các bản cập nhật gần đây của Sổ tay Red Book (chuẩn mực thẩm định giá của RICS) đã đề cập rõ việc tích hợp mô hình định giá tự động (AVM) và phân tích dựa trên AI. Dù những công cụ này nâng cao hiệu quả và tính minh bạch, RICS vẫn khẳng định rằng bản thẩm định giá phải bao gồm phán đoán chuyên môn của con người. “Nếu không có sự diễn giải và quyết định của con người, chúng tôi không coi kết quả đầu ra là một bản thẩm định giá,” bà nhấn mạnh.
Nhiều chuyên gia thẩm định giá khác đồng tình quan điểm này. Một người tham dự cho biết hiện nay AI chủ yếu được dùng để truy xuất dữ liệu và tìm kiếm các giao dịch tương đương, chứ không dùng để đưa ra giá trị thẩm định cuối cùng. “Chúng tôi sử dụng AI để làm cho quy trình tìm kiếm dữ liệu toàn diện hơn. Nó giúp đảm bảo không bỏ sót dữ liệu quan trọng, nhưng việc điều chỉnh và quyết định cuối cùng vẫn do con người điều hành,” một chuyên gia thẩm định giá từ một công ty dịch vụ chuyên nghiệp quốc tế lớn chia sẻ.
Định nghĩa vai trò của AI trong quy trình thẩm định giá
Cuộc thảo luận cũng làm nổi bật một vấn đề: AI và tự động hóa dù mang lại nhiều tiện ích, nhưng không thể thay thế kinh nghiệm thực tế. Ví dụ, để thẩm định một bất động sản, AI có thể giúp phân tích dữ liệu nhanh chóng, song không thể phát hiện những khuyết điểm vật lý như mùi hoặc tiếng ồn từ công trường đối diện. Vì vậy, “đối với các báo cáo thẩm định giá quy mô lớn hoặc cho mục đích cho vay thế chấp, việc kiểm tra thực địa vẫn thiết yếu. Không có thuật toán nào phát hiện được mùi hương hay độ ồn từ công trình xây dựng ngay bên đường,” bà Todd nhấn mạnh. Một chuyên gia khác bổ sung rằng ngay cả khi AI hỗ trợ soạn thảo báo cáo hoặc đề xuất giao dịch tương đương, trách nhiệm cuối cùng vẫn thuộc về chuyên gia thẩm định giá.
Định giá tài sản công nghệ: giữa cơ sở hạ tầng vật lý và tác động vô hình
Các tham dự viên chia sẻ nhiều ví dụ thực tế về những tài sản có giá trị không chỉ đến từ đặc tính vật lý mà còn từ công nghệ tích hợp bên trong. Một nhà đầu tư về cơ sở hạ tầng hậu cần kể lại rằng việc lắp đặt hệ thống giá đỡ tự động, theo dõi di chuyển bằng rô-bốt và quản lý logistics giao hàng cuối cùng bằng AI đã giúp tăng đáng kể dòng tiền và giữ chân khách thuê. Một phần thảo luận tập trung vào trung tâm dữ liệu, nơi các tầng lớp sở hữu và vận hành khác nhau làm phức tạp việc thẩm định giá. “Có người chỉ sở hữu kết cấu bên ngoài (shell and core), người khác chịu trách nhiệm cả phần trang thiết bị và cải tạo nội thất. Ngoài ra còn có mô hình đồng thuê (co-location) trong đó chủ nhà đồng thời quản lý thiết bị của khách và thời gian hoạt động. Mỗi mô hình lại cho dòng tiền khác nhau,” một diễn giả phân tích.
Khi công nghệ tiếp tục tái định hình môi trường xây dựng, thách thức thẩm định giá các tài sản lai ghép như các tòa nhà thông minh, trung tâm dữ liệu hay cụm kho logistics công nghệ cao càng trở nên phức tạp. Một ví dụ được nêu: “Trong một số nhà kho công nghệ cao, chúng tôi đang triển khai phân tích luồng xe tải và quản lý tồn kho bằng rô-bốt. Điều này cho phép chúng tôi tính phí thuê cao hơn, giảm thiểu thời gian dừng hoạt động và chuyển bớt chi phí năng lượng thông qua hợp đồng thuê xanh,” một lãnh đạo công ty bất động sản chia sẻ. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận rằng không phải mọi lợi ích trên đều được phản ánh đầy đủ trong báo cáo thẩm định giá truyền thống. “Các mô hình định giá đơn giản trên Excel chưa nắm bắt hết những cải tiến này,” ông nói.
Tranh luận về phí bảo hiểm danh mục đầu tư và phạm vi công việc
Một vấn đề gây tranh cãi là việc áp dụng phí bảo hiểm danh mục đầu tư trong định giá. Ví dụ, trong một trường hợp tại Australia, một chuyên gia thẩm định đánh giá một tài sản kho tự phục vụ như một phần của một danh mục lớn và tính thêm phí bảo hiểm dựa trên thương hiệu, kinh nghiệm vận hành và quy mô kinh tế. Trong khi đó, người khác chỉ định giá riêng lẻ phần bất động sản mà không tính đến các yếu tố đó. Sự khác biệt này cho thấy phạm vi công việc và cách tiếp cận định giá khác nhau có thể đưa đến kết quả rất khác nhau. Nicolas Konialidis, Giám đốc IVSC khu vực Châu Á kiêm Giám đốc Kỹ thuật Ban Định giá Doanh nghiệp, chỉ ra rằng sự mâu thuẫn này thường bắt nguồn từ việc xác định phạm vi công việc không rõ ràng. “IVS luôn nhấn mạnh việc xác định rõ mục đích và phạm vi định giá ngay từ đầu. Nhiều sự hiểu lầm có thể tránh được nếu điều đó được làm rõ ngay từ đầu,” ông nói.
PropTech và đổi mới trong bất động sản: từ cơn sốt đến hiện thực
Phiên thảo luận cuối cùng khám phá các công cụ công nghệ bất động sản mới nổi và tác động của chúng đến định giá. PropTech, theo định nghĩa, là việc áp dụng công nghệ số vào lĩnh vực bất động sản. Những công cụ mới gồm có bản sao kỹ thuật số, cảm biến IoT (Internet vạn vật), ứng dụng blockchain, và phần mềm tạo báo cáo tự động.
Bản sao kỹ thuật số và thông tin vận hành
Một nhà đầu tư lớn chia sẻ rằng công ty ông đang thử nghiệm công nghệ bản sao kỹ thuật số để giám sát mức tiêu thụ năng lượng, hiệu suất thiết bị và việc sử dụng không gian. Các hệ thống kỹ thuật số này giúp tối ưu lịch bảo trì, giảm thời gian gián đoạn và đánh giá hiệu quả hoạt động của tòa nhà trong thời gian thực. Tuy nhiên, ông thừa nhận rằng thị trường vẫn đang tìm cách định lượng giá trị của dữ liệu tốt hơn: “Thị trường vẫn đang vật lộn để định lượng giá trị của việc có dữ liệu tốt hơn,” ông nói. Một số tham dự viên khác nhấn mạnh rằng đến khi nào các tòa nhà thông minh có thể chứng minh hiệu suất carbon thấp hơn, chúng ta mới thấy những tiêu chuẩn định giá mới xuất hiện. Nhưng hiện tại, công nghệ vẫn chưa đủ tiên tiến để đạt được điều đó.
AI trong tạo báo cáo và vai trò của phán đoán con người
Nhiều công ty đã xây dựng công cụ sử dụng tổng hợp ngôn ngữ tự nhiên để tự động soạn thảo báo cáo thẩm định giá dựa trên dữ liệu đầu vào. Chẳng hạn, một nền tảng AI có thể tự động thu thập các giao dịch tương đương, đề xuất nội dung mô tả và định dạng báo cáo. Tuy nhiên, hầu hết cho rằng các công cụ này chỉ phù hợp cho việc định giá đơn giản hoặc sử dụng nội bộ (ví dụ như đánh giá giá trị cho mục đích thế chấp). Như một chuyên gia nhấn mạnh: “Báo cáo quy mô lớn cho tổ chức vẫn cần sự tinh tế, nhất là khi xử lý các tài sản đặc thù. Bạn chỉ cần xem lại các thông số chính, tải ảnh lên và báo cáo đã sẵn sàng,” ông nói. Kết luận chung là phán đoán của con người phải luôn được đề cao song song với công nghệ. Công nghệ có thể hỗ trợ, nhưng không thể thay thế kinh nghiệm và sự tỉnh táo của người thẩm định.
Thẩm định hiện trường và kiến thức địa phương
Mọi người cũng tranh luận gay gắt về việc kiểm tra hiện trường có còn cần thiết hay không trong thời đại vệ tinh và bản đồ số. Một số cho rằng với hình ảnh vệ tinh và dữ liệu cảm biến, thẩm định từ xa đủ. Nhưng nhiều người phản đối. “Một hình ảnh kỹ thuật số không thể cho bạn thấy lớp sơn bong tróc, sự dịch chuyển kết cấu hay mùi hương. Nó không thể nắm bắt hành vi của con người hay những sắc thái địa phương,” một diễn giả nhấn mạnh. Thực tế, một người tham dự đến từ Hồng Kông kể rằng ông đã đi ngang qua một công trường cạnh tranh đang xây dựng – điều bản đồ trực tuyến không thể hiện. “Nếu tôi không có mặt tại hiện trường, tôi sẽ bỏ lỡ một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản,” ông nói. Quan điểm của IVSC, như Nicolas Konialidis nhắc lại, là yêu cầu kiểm tra hiện trường phải phù hợp với ngữ cảnh và do các tổ chức thẩm định địa phương (VPO) hoặc quy định pháp luật quyết định. “Chúng ta không thể đặt ra một quy tắc chung cho mọi trường hợp, nhưng chúng ta có thể yêu cầu phải minh bạch về những gì đã được thẩm định và cách phán đoán được sử dụng,” ông nói.
Kết luận: Hướng tới một mô hình định giá mới
Bàn tròn IVSC-RICS khẳng định một chân lý quan trọng: vai trò của chuyên gia thẩm định đang thay đổi chứ không biến mất. Trong khi AI và công nghệ bất động sản mang đến những cơ hội chưa từng có để tăng tốc độ, độ chính xác và tính nhất quán của định giá, chúng không thể thay thế phán đoán chuyên môn, khả năng nhận biết bối cảnh và trách nhiệm đạo đức vốn là nền tảng của một bản định giá tin cậy. Khi tài sản thực ngày càng trở nên lai ghép giữa vật chất và kỹ thuật số, ngành thẩm định giá cũng phải mở rộng bộ công cụ của mình. Điều này bao gồm việc đón nhận các nguồn dữ liệu mới, tích hợp tư duy thẩm định giá doanh nghiệp và điều hướng những giao điểm phức tạp giữa công nghệ, quy định và tâm lý thị trường.
Phiên họp đã đưa ra ba khuyến nghị hành động chính cho các bên:
- Đầu tư vào hệ thống dữ liệu có cấu trúc. Nếu không có dữ liệu đáng tin cậy, có cấu trúc và được xác minh, các công cụ AI sẽ có giá trị hạn chế. Các doanh nghiệp cần ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng số để củng cố khả năng thẩm định giá trong tương lai.
- Xác định rõ phạm vi và mục đích sử dụng ngay từ đầu. Nhiều mâu thuẫn nảy sinh do phạm vi công việc không rõ ràng hoặc kỳ vọng lệch nhau. Việc ghi chép đầy đủ mục đích, giả định và phạm vi công việc của phiên thẩm định giá là rất quan trọng để tránh hiểu lầm.
- Đề cao phán đoán chuyên môn. Khi công nghệ phát triển, vai trò của phán đoán con người càng trở nên quan trọng hơn không phải ít đi. Ngành nghề thẩm định giá cần giữ vững tiêu chuẩn này trong khi thích ứng với sự thay đổi.
Mọi người đều đồng tình rằng công cụ chỉ là hỗ trợ, còn quyết định cuối cùng phải thuộc về chuyên gia. “thẩm định giá sẽ luôn luôn vừa là một phần nghệ thuật, vừa là một phần khoa học. Thách thức thực sự là biết khi nào nên tin vào công cụ và khi nào nên tin vào bản năng của bạn,” một người tham dự kết luận rất xác đáng.
Nguồn: Văn phòng Châu Á, IVSC: Hội đồng Chuẩn mực Định giá Quốc tế – Văn phòng khu vực Châu Á. (www.ivsc.org)
Cùng chuyên mục